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¿Qué pasa con el contrato si el arrendador vende el Inmueble?

La venta del inmueble arrendado no es una causa que la ley considere para la terminación del contrato de arrendamiento, pero sí puede ser una causa contractual.

Significa que la terminación del contrato de arrendamiento por venta del inmueble arrendado está sujeta a lo que figure en el contrato.

Causas por las que se extingue el arriendo.

El artículo 2008 del código civil señala que el arrendamiento expira por las siguientes causales:

  1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
  3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán.
  4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

La que nos interesa es la causal 3, pues se entiende que si se enajena el inmueble se extingue el derecho del arrendador sobre él, y al respecto se debe tener en cuenta lo que dice el artículo 2016 en su inciso primero:

«Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.»

Pero la venta del inmueble no es independiente a la voluntad del arrendador, por lo tanto, la venta del inmueble no da lugar a la extinción del arrendamiento.

10 Consejos para ARRENDAR tu CASA

El negocio de la propiedad raíz es una de esas inversiones que generalmente no causan perdidas, bien administrada siempre ofrecerá buenas ganancias.
Ten en cuenta las siguientes recomendaciones al arrendar un inmueble, para que ganes rentabilidad y evites problemas con tus futuros inquilinos.

1. Para la presidenta de Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas, María Clara Luque, los inmuebles más atractivos para invertir son aquellos que no son mayores a 120 metros cuadrados, que están ubicados en los centros urbanos o en sus alrededores, en estos se puede lograr un mejor canon de arrendamiento.
2. El estrato es importante, para Luque, las viviendas nuevas o usadas que tienen un estrato 3 y 4, son inmuebles más atractivos para arrendar y en muchas ocasiones en un menor tiempo posible.

3. ¡Todo entra por los ojos! Ten presente que debes presentar el inmueble de la mejor forma posible, que éste no tenga daños estructurales, humedad en las paredes, que los acabados en pisos, enchapes y puertas estén en óptimas condiciones.
4. Es fundamental que las instalaciones eléctricas, de gas, de agua, la línea telefónica y las sanitarias estén en perfecto funcionamiento.
5. Si el inmueble es antiguo y lo quieres arrendar rápido, es necesario hacerle una remodelación, si no cuentas con el dinero suficiente, lo recomendable es arreglar la cocina y el baño, suelen ser los sitios donde se notan más los años de uso que tiene la vivienda.

6. Los expertos de Homecenter recomiendan pintar el inmueble de color blanco ya que le aportará más luz a los espacios, le dará sensación de limpieza y le generará mayor amplitud. Recuerda, antes de pintar, resanar todos los imperfectos en las paredes y las esquinas desportilladas.
7. No hay una ley universal para establecer el precio de un arriendo, sin embargo, hay varias pistas que te ayudarán a establecer el precio correcto. Para saber en qué rango de precios esta tu vivienda llama a los inmuebles cercanos o simplemente en una inmobiliaria confiable te indicarán qué precio es correcto.
8. Cuando ponemos una vivienda en alquiler deberíamos hacernos la pregunta de si nosotros viviríamos en ella. Si estás pensando en comprar una vivienda para arrendar ten presente factores como: ubicación del predio, transporte público, cercanía a centros comerciales, hospitales, zonas de comercio, entre otros.

9. Para evitar pesadillas con inquilinos, la solución está en tener un seguro o una fianza que te proteja, estas le cubren al dueño del inmueble el pago del canon, servicios públicos, cuotas de administración y otros rubros cuando el inquilino incumple. El propietario puede contratar la póliza con una aseguradora, una afianzadora o por intermedio de una inmobiliaria.
10. Para el gerente general del Grupo Empresarial Oikos, Luis Aurelio Díaz, “el mundo de la finca raíz cada día es más complejo y especializado, tanto cuando se adquiere el inmueble como cuando se administra. Por esta razón contar con una inmobiliaria especializada para este tipo de inversiones puede mejorar su rentabilidad, valorización y evitar dificultades jurídicas y de manejo administrativo”.

Arriendos subirán hasta 3,8 % en 2020

El porcentaje cobija al 34 % de la población. Seis consejos para arrendadores y arrendatarios.

Máximo en un 3,8 por ciento, porcentaje correspondiente a la inflación total 2019, podrá subir el canon de los arrendamientos de inmuebles en el país con destino a la vivienda, según la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas).

Según el presidente del gremio, Daniel Vásquez Franco, "este incremento es de alto interés social y económico ya que cerca del 34% de la población habita en viviendas arrendadas”.

Igualmente, Fedelonjas señaló que el mercado de los arriendos en Colombia asciende a 27,12 billones de pesos anualmente y la mayoría de las viviendas en alquiler se concentran en los estratos 2, 3 y 4.

Pero como se trata de contratos a un año, Vásquez Franco aclaró que los cánones no se incrementan automáticamente en el mes de enero de cada año sino cuando el contrato cumple 12 meses de haberse firmado o por períodos de 12 meses contados a partir de la fecha del último incremento y que el aumento definido es legal siempre y cuando “éste no supere el 1 por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte de
él que se encuentre arrendada”.

También es importante recordar que los reajustes no aplican para contratos de arrendamiento de inmuebles para uso comercial. En estos casos, tanto el valor como el incremento se acuerdan entre las partes o de acuerdo a lo que quedó consignado en el contrato de arrendamiento porque están sujetos al Código de Comercio.

6 puntos claves para tener en cuenta

  • El incremento es aplicable sólo al momento de la renovación del contrato de arrendamiento y siempre con previa comunicación por escrito por parte del arrendador.
  • El arrendador es libre de aplicar el alza o de abstenerse de hacerlo si prefiere mantener el contrato por más tiempo.
  • El arrendatario puede exigir la terminación del contrato sin estar sujeto al cobro de sanciones económicas si el arrendador incrementa el canon por encima de lo establecido en la Ley.
  • La notificación del aumento del valor del canon y la fecha en que se empezará a aplicar se debe hacer por escrito y a través de correo certificado o mediante el mecanismo establecido en el contrato.
  • Para los contratos de arrendamiento suscritos antes del 10 de julio de 2003, el incremento de la tasa no podrá superar la meta de inflación fijada por el Banco de La República para el año 2020, que es de 3 por ciento.
  • Elija siempre un profesional inmobiliario de reconocida trayectoria que elabore contratos con todas las condiciones legales, resguarde los derechos de las partes y le ayude a elegir el bien más rentable.